Die Finanzierungsbedingungen für den Immobilienkauf haben sich in den letzten Jahren gründlich gewandelt. Einerseits sind die Zinsen deutlich gestiegen und wieder größeren Schwankungen unterworfen. Andererseits hat die hohe Inflation die finanziellen Möglichkeiten der Immobilienkäufer eingeschränkt. Aktuelle Zahlen zeigen, wie sich das auf die Baufinanzierung auswirkt.
Lübeck. Die Baukreditnehmer in Deutschland setzen vermehrt auf Finanzierungen mit langsamerer Tilgung und bringen weniger Eigenkapital mit. Der sogenannte Beleihungsauslauf ist im Oktober im Schnitt auf 88 Prozent gestiegen. Der Wert hatte im Mai 2022 noch bei 80 Prozent gelegen und ist seither kontinuierlich gewachsen. Das berichtet das auf die Vermittlung von Baufinanzierungen spezialisierte Unternehmen Dr. Klein. Als „Beleihungsauslauf“ bezeichnen Baufinanzierer den prozentualen Anteil der aufgenommenen Darlehenssumme im Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie.
Wer auf einen Beleihungsauslauf von 88 Prozent kommt, hat seine Immobilie also zu 12 Prozent selbst finanziert. Das eingebrachte Eigenkapital ist dann noch etwas größer, weil neben dem Eigenanteil an der Finanzierung auch die Kaufnebenkosten (Notar, Grundbucheintrag, Makler-Courtage, Grunderwerbsteuer) aus dem Eigenkapital bestritten werden müssen. Der Trend, immer weniger eigenes Geld in die Baufinanzierung einzubringen, dürfte in den insgesamt in den letzten Jahren schwieriger gewordenen Finanzierungsbedingungen liegen: Den Käufern fehlt es einfach an mehr eigenem Geld.
Kleinere Tilgungsraten und Zinsbindungen, längere Tilgungsdauer
Das unterstreicht auch die Tatsache, dass die Immobilienkäufer ihre Finanzierung zunehmend mit niedrigeren Monatsraten angehen. Die Standardrate ist nach Berechnungen von Dr. Klein im Oktober 2024 auf den niedrigsten Stand seit August 2022 gesunken und beträgt nur noch 1.375 Euro. Das sind nochmal 20 Euro weniger als im Vormonat. Die Käufer sind also bemüht, ihre monatliche Belastung in Grenzen zu halten. Die Standardrate berechnet Dr. Klein am Beispiel einer Finanzierung mit 300.000 Euro Kreditsumme, 2 Prozent Tilgungsrate und 80 Prozent Beleihungsauslauf bei zehn Jahren Zinsbindung.
Das Begrenzen der Rate ist eine logische Reaktion auf die hohe Inflation der letzten zwei Jahre, welche die Lebenshaltungskosten insgesamt deutlich hat steigen lassen. Zugleich liegt die durchschnittliche Darlehnssumme weiterhin hoch: Aktuell sind es 313.000 Euro und damit 26.000 Euro mehr, als ich Oktober 2023 bzw. 36.000 Euro mehr als im Oktober 2022. Hohe Darlehn, wenig Eigenkapital – entsprechend größere Zinsbelastung – und eine möglichst niedrige Monatsrate führen zwangsläufig dazu, dass mit längeren Tilgungszeiträumen kalkuliert wird.
Die anfängliche Tilgungsrate ist im Oktober 2024 im Schnitt auf 1,74 Prozent gesunken, ein Jahr zuvor waren es noch 1,77 Prozent – auch damals also schon nicht gerade viel. Die vereinbarte Zinsbindung geht allerdings seit einiger Zeit wieder zurück, beträgt aktuell im Schnitt 10 Jahre und 10 Monate. Das sind sechs Monate als im Vorjahr. Während die Kunden der Baufinanzierer sich in der Niedrigzinsphase gerne mit langen Zinsbindungen die günstigen Zinsen für möglichst lange Zeit sichern wollten, hat die größere Dynamik in der Zinsentwicklung in der letzten Zeit wieder dazu motiviert, die Zinsbindungen kürzer zu gestalten.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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