Nicht selten wird ein Hausverkauf durch einen Makler vermittelt, der sowohl vom Käufer, als auch vom Verkäufer beauftragt worden ist. In diesem Fall muss der Makler sich von beiden Seiten die gleiche Provision zusichern lassen, sonst wird der Maklervertrag unwirksam. Aber gilt das auch, wenn ein Dritter den Makler beauftragt, etwa die Ehefrau des Eigentümers?
Karlsruhe. Wenn ein Makler sowohl vom Verkäufer als auch vom späteren Käufer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung beauftragt worden ist, dann muss er sich von beiden Kunden die gleiche Provision versprechen lassen. Von diesem Halbteilungsgrundsatz ist auch dann nicht abzuweichen, wenn der Makler von einem Dritten beauftragt wurde, also etwa der Ehefrau eines Eigentümers. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden und damit den Umgang mit einer Regelungslücke im Gesetzestext vorgegeben (Urteil vom 06.03.2025, Az.: I ZR 32/24).
Der konkrete Fall drehte sich um den Verkauf eines Einfamilienhauses in Nordrhein-Westfalen und war erstinstanzlich vor dem Landgericht Düsseldorf verhandelt worden. Das Haus verfügt über einen Anbau mit Büro und eine Garage. Als das Objekt verkauft werden sollte, beauftragte die Ehefrau des Eigentümers eine Maklerin damit, Käufer für das Haus zu finden. Dafür vereinbarte man eine Provision. Die späteren Käufer, welche die Maklerin den Verkäufern vermittelt hatte, hatten die Maklerin zuvor ihrerseits damit beauftragt, ein geeignetes Objekt für sie zu finden.
Dabei hatten die Kaufinteressenten eine Courtage mit der Maklerin vereinbart, die allerdings von der Provision abwich, welche die Maklerin mit den Verkäufern abgemacht hatte. Das nahmen die Käufer später zum Anlass, die Zahlung der Provision zu verweigern: Schließlich ist für den Immobilienverkauf gesetzlich vorgeschrieben, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklercourtage hälftig teilen müssen, wenn beide den Makler beauftragt haben. Die Maklerin versuchte, die Provisionszahlung von den Käufern vor Gericht einzuklagen, scheiterte damit aber in allen Instanzen, zuletzt auch vor dem Bundesgerichtshof (BHG) in Karlsruhe.
Halbteilungsgrundsatz gilt auch bei Beauftragung durch Dritte
Die Bundesrichter entschieden im Sinne der Instanzgerichte und wiesen die Klage der Maklerin ab: Ein Makler darf sich von Käufer und Verkäufer nur eine Provision in jeweils gleicher Höhe versprechen lassen. Wird dagegen verstoßen, wird der Maklervertrag unwirksam. Im fraglichen Paragraphen 656c Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist ausdrücklich geregelt, dass ein Makler bei Beauftragung durch Käufer und Verkäufer mit beiden die gleiche Provision vereinbaren muss. Dabei bleibt im Gesetz zwar der Fall unberücksichtigt, dass der Makler von einem Dritten beauftragt wird.
Die Bundesrichter sahen jedoch keinen Grund, in dieser Konstellation vom Halbteilungsgrundsatz abzuweichen. Das Gesetz lasse hier eine planwidrige Regelungslücke. Dennoch sollte aber der durch die Regelung bezweckte Schutz des Verbrauchers nicht eingeschränkt werden. Das konnte der Gesetzgeber nicht gewollt haben, befand der BGH. So konnte die Tatsache, dass nicht der Eigentümer selbst, sondern dessen Ehefrau die Maklerin beauftragt hatte, der Maklerin nicht die Provision retten. Der als Büro genutzte Anbau ändert zudem laut BGH nichts daran, dass das Haus als Einfamilienhaus einzustufen ist, für welches der Halbteilungsgrundsatz bei der Maklerprovision gilt.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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