Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann unter Umständen ganz schön groß sein – manchmal gibt es sogar Anlagen, die aus mehreren Gebäuden bestehen. Da ist es dann oft zweckmäßig, wenn die einzelnen Häuser sich als Untergemeinschaften weitgehend selbst verwalten. Was aber bedeutet so eine Regelung für die Finanzen: Muss es eine gemeinsame Jahresabrechnung geben?

Karlsruhe. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) braucht auch dann eine einheitliche Jahresabrechnung für die ganze Gemeinschaft, wenn sie aus mehreren Häusern besteht, deren Eigentümer als Untergemeinschaften selbstständig über ihre Finanzen entscheiden sollen. Die Gesamtabrechnung der WEG muss von der gesamten Gemeinschaft beschlossen werden. Auch die Instandhaltungsrücklage ist Sache der Gesamt-WEG, selbst wenn die Untergemeinschaften jeweils eigene Rücklagen unterhalten.

So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) vor kurzem entschieden (Urteil vom 16.07.2021, Az.: V ZR 163/20). Die Richter regelten damit den Streit in einer Eigentümergemeinschaft in Hamburg, die aus zahlreichen Einzelgebäuden besteht. Jedes Haus wird dort als eigene Untergemeinschaft geführt und trägt die im Haus anfallenden Kosten so, als wäre es eine eigenständige WEG. So schreibt es die Gemeinschaftsordnung der Anlage vor. Wenn eine Angelegenheit nur ein Haus betrifft, sind auch nur dessen Miteigentümer stimmberechtigt.

Zum Streit kam es, als die Gesamtgemeinschaft im Jahr 2017 die Jahresabrechnung für 2016 beschloss. Bei der Instandhaltungsrücklage enthielt sie einen Posten über 19.000 Euro für Architekten- und Planungskosten für Haus 11. Einige Wohnungseigentümer aus Haus 11 fochten das an: Sie waren der Meinung, die Gesamt-Eigentümerversammlung dürfe hierrüber gar nicht beschließen. Dies sei ausschließlich Sache der Miteigentümer von Haus 11. Die Anfechtungsklage scheiterte allerdings höchstinstanzlich vor dem Bundesgerichtshof (BGH).

Gesamtgemeinschaft muss über Jahresabrechnung beschließen

Die Bundesrichter in Karlsruhe entschieden: Allein die Gesamtgemeinschaft durfte die Jahresabrechnung mitsamt der Instandhaltungsrücklage beschließen. Die eigenständigen Untergemeinschaften dürften über ihre Angelegenheiten nicht auf eigene Faust abrechnen. Die Existenz solcher Untergemeinschaften ändert nämlich nichts an der Tatsache, dass die Gesamtgemeinschaft eine einheitliche Jahresabrechnung erstellen und beschließen muss. Schließlich gibt es immer auch Kostenpunkte, die die Gesamtgemeinschaft betreffen und gegenüber den einzelnen Eigentümern abgerechnet werden müssen. Beispiele sind die Verwalter- oder Kontoführungsgebühren.

Teil der Jahresabrechnung der Gesamtgemeinschaft muss auch die Instandhaltungsrücklage sein, selbst dann, wenn die Untergemeinschaften eigene Rücklagen bilden. Die Abrechnung der Gesamtgemeinschaft muss schließlich darüber Auskunft geben können, wie die an einen bestimmten Zweck gebunden Gelder auf den Konten der Gemeinschaft verwendet und verbucht worden sind. Die Gesamtgemeinschaft ist zudem auch die Inhaberin der fraglichen Bankkonten – auch derer, auf denen die Rücklagen der einzelnen Untergemeinschaften liegen.

Rechnungswesen ist Sache der Gesamtgemeinschaft

Karlsruhe stellte klar: Grundsätzlich ist immer die Gesamtgemeinschaft für das Rechnungswesen zuständig. Daran ändert sich auch dann nichts, wenn die Gemeinschaftsordnung vorschreibt, dass die Untergemeinschaften weitgehend eigenständig agieren, eigene Rücklagen bilden oder ihre Kosten getrennt abrechnen sollen. Solche Regelungen führen nur dazu, dass in der Jahresabrechnung der Gesamtgemeinschaft die für einzelne Hausgemeinschaften getrennt erfassbaren Kosten auch je Haus einzeln aufzuschlüsseln sind.

Nur bei der Verteilung dieser hausbezogenen Kosten in den Einzelabrechnungen der Eigentümer kann eine eigenständige Beschlussfassung der Untergemeinschaft möglich sein. Das erfordert aber eine entsprechend eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung. Das Urteil macht deutlich: So eigenständig die einzelnen Hausgemeinschaften einer großen Wohneigentumsanlage auch agieren mögen, bei der Abrechnung der Finanzen sind der Unabhängigkeit sehr enge Grenzen gesetzt.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

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