Wohnungskauf: Weniger Grunderwerbsteuer dank Instandhaltungsrücklage?

Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG) führen eine Instandhaltungsrücklage, die von den Einzeleigentümern anteilig in die Gemeinschaftskasse eingezahlt wird. Bei einem Eigentümerwechsel geht der zugehörige Anteil an der Rücklage vom alten auf den neuen Eigentümer über. Aber beeinflusst das auch die Höhe der Grunderwerbsteuer?

Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG) führen eine Instandhaltungsrücklage, die von den Einzeleigentümern anteilig in die Gemeinschaftskasse eingezahlt wird. Bei einem Eigentümerwechsel geht der zugehörige Anteil an der Rücklage vom alten auf den neuen Eigentümer über. Aber beeinflusst das auch die Höhe der Grunderwerbsteuer?

München/Köln. Wer Teileigentum in einer Anlage mit Eigentumswohnungen erwirbt, muss die Grunderwerbsteuer auf den vollen Kaufpreis zahlen – eine Minderung um den persönlichen Anteil an der Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kommt nicht in Frage. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) im September entschieden, wie das Gericht jetzt mitteilte (Urteil vom 16.09.2020, Az.: II R 49/17).

Der konkrete Fall: In einer Wohnungseigentumsanlage wechselten vier zur Anlage gehörende Gewerbeeinheiten sowie neun Parkplätze in neue Hände. Die Käuferin zahlte für die Objekte im Ganzen 40.000 Euro. Der Kaufvertrag besagte, dass bei Besitzübergang auch der Anteil des Verkäufers an den gemeinschaftlichen Geldern wie Vorschüssen und der Instandhaltungsrücklage auf die Käuferin übergehe.

Teure 6,5 Prozent in NRW: Käuferin klagte gegen Grunderwerbsteuer

Das Finanzamt verlangte von der Käuferin anschließend 2.600 Euro Grunderwerbsteuer – berechnet auf Grundlage des Gesamtkaufpreises. Die Käuferin legte allerdings Einspruch ein und zog nach dessen Ablehnung vor Gericht. Denn die neue Eigentümerin ging davon aus, dass die Bemessungsgrundlage für die Steuer – der Kaufpreis – um ihren Anteil an der Instandhaltungsrücklage der WEG zu reduzieren wäre. Das waren etwas mehr als 14.800 Euro.

Der Clou dabei: Wäre der entsprechend um die Instandhaltungsrücklage geminderte Kaufpreis auf die 13 Einzelobjekte aufgeschlüsselt worden, hätte jedes Einzelobjekt weniger als 2.500 Euro gekostet. Für einen Grunderwerb mit einem Volumen von weniger als 2.500 Euro entfällt jedoch die Grunderwerbsteuer. Die Käuferin wäre also durch die Anrechnung der Rücklage komplett von der Grunderwerbsteuer befreit worden.

BFH: Kaufpreis wird nicht für Instandhaltungsrücklage gezahlt

So kam es allerdings nicht. Das Finanzgericht Köln folgte der Argumentation der Käuferin nicht und der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Revision ab. Die Käuferin muss die 2.600 Euro Grunderwerbsteuer bezahlen. Die Instandhaltungsrücklage gehört nach Ansicht der obersten Finanzrichter zum Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht zum Privatvermögen des Wohnungseigentümers.

Er kann über seinen Anteil nicht selbst verfügen. Insofern beinhaltet der Kaufpreis also auch keine Gegenleistung für die Übertragung des Anteils an der Instandhaltungsrücklage. Der Kaufpreis ist lediglich die Gegenleistung für den Erwerb des (Teil-)Eigentums. Deswegen ist vom Finanzamt auch der volle Kaufpreis zu besteuern und kein Kaufpreisanteil für die Instandhaltungsrücklage abzuziehen.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

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